Erbschaftsteuerbefreiung für ein Familienheim bei zeitweiliger Vermietung durch den Erblasser

Das Familienheim im Erbfall

Die nächsten Angehörigen eines Erblassers, insbesondere Ehegatte und Kinder, genießen im Erbfall einige Vergünstigungen bei der Erbschaftsteuer. Zu den wichtigsten gehört § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG (für den Ehegatten) und 4c ErbStG (für Kinder) für das sogenannte „Familienheim“. Das ist diejenige Immobilie, in der der Erblasser bis zu seinem Tod selbst gewohnt hat. Dabei ist es auch unschädlich, wenn der Erblasser aus zwingenden Gründen an der Selbstnutzung gehindert war (z. B. notwendiger Umzug in ein Pflegeheim). Der Wert des Familienheims bleibt grundsätzlich komplett steuerfrei, sodass dadurch auch nicht der Freibetrag des Erben angegriffen wird.

Unverzügliche Aufnahme der Selbstnutzung

Erforderlich ist allerdings, dass der Erbe (oder sonstige Begünstigte, z. B. Vermächtnisnehmer) unverzüglich die Selbstnutzung aufnimmt. „Unverzüglich“ bedeutet dabei in der Regel nicht mehr als sechs Monate nach dem Erbfall.

Vermietung bei Umzug ins Pflegeheim

Was gilt aber nun, wenn der Erblasser aufgrund des Umzugs in ein Pflegeheim die Immobilie nicht einfach leer stehen lässt, sondern in den Jahren vor seinem Tod vermietet hat, z. B. weil er das Geld für die Finanzierung des Pflegeheims benötigt hat?

Der Fall: Finanzgericht München (Urteil vom 26.10.2022, Az. 4 K 2183/21)

In einem vom Finanzgericht München entschiedenen Fall (FG München Urteil vom 26.10.2022, Az. 4 K 2183/21) sah es das Finanzgericht als unschädlich an, dass die Erblasserin aufgrund des nachweislich zwingend erforderlichen Umzuges in eine Pflegeeinrichtung die Wohnung für einen festen Zeitraum von vier Jahren vermietet hatte, um mit den Mieteinnahmen die Unterbringung mitzufinanzieren. Dadurch ging die Eigenschaft als Familienheim und damit die Steuerbegünstigung nicht verloren.

Erst spätere Aufnahme zur Selbstnutzung möglich

Aufgrund der vier Jahre langen festen Mietzeit war es der Tochter als Erbin auch nicht möglich, binnen sechs Monaten nach dem Erbfall selbst einzuziehen. Auch das war in dem vom Finanzgericht München entschiedenen Fall jedoch unschädlich, da die Tochter glaubhaft erklären konnte, dass sie am liebsten in den ersten sechs Monaten in die Wohnung gezogen wäre, aber durch den gültigen befristeten Mietvertrag daran gehindert war. Diese verspätete Aufnahme der Nutzung der Wohnung der verstorbenen Mutter zu eigenen Wohnzwecken hatte die Tochter daher nach Ansicht des Finanzgerichts München nicht zu vertreten.

Ergebnis: Die Tochter konnte trotz der Vermietung und des Einzugs mehr als sechs Monate nach dem Erbfall noch die Steuerbefreiung in Anspruch nehmen!

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