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Kündigung, fristlose Kündigung
29. Juli 2020

Kündigung und Corona – kann ich wegen Corona meine Wohnung verlieren?

von Pawlik Rechtsanwälte / Kündigung / Corona

Die COVID-19-Pandemie hat zu bisher nie da gewesenen Einschränkungen geführt. Vielen Selbstständigen brechen die Einnahmen weg, Angestellte werden nur noch in Kurzarbeit beschäftigt. Auch wenn sich die Situation aktuell etwas zu entspannen scheint, haben die vergangenen Monate oft ein derart großes finanzielles Loch hinterlassen, dass viele Mieter ihre Miete immer noch nicht oder zumindest nicht voll bezahlen können.

Laufen die Mieter damit Gefahr, eine Kündigung ihrer Wohnung zu riskieren?

Dreh- und Angelpunkt zur Beantwortung dieser Frage ist Art. 240 § 2 EGBGB, der vom Deutschen Bundestag angesichts der COVID-19-Pandemie im März 2020 verabschiedet wurde und am 01.04.2020 in Kraft getreten ist.

Dort ist unter Absatz 1 geregelt, dass ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht aus dem Grund gekündigt werden kann, dass der Mieter im Zeitraum vom 01.04.2020 bis 30.06.2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung der Miete auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht.

Dies bedeutet:

1. Kündigungsschutz gilt für Mieter von Wohnungen und Gewerberäumen

Die Vorschrift spricht von Grundstücken und allgemein von Räumen. Sie gilt damit sowohl für Mieter von Wohnungen als auch für Mieter von Gewerberäumen und Pächter.

2. Kündigungsschutz gilt nur bei Zahlungsverzug der Miete, nicht bei Eigenbedarf

Die Vorschrift bezieht sich ausdrücklich auf die Nichtzahlung von Mieten und sieht hierfür eine Sonderregelung bezüglich der Kündigung vor. Nicht privilegiert sind damit andere Forderungen des Vermieters gegen den Mieter wie zum Beispiel die Kaution, Betriebskostennachzahlungen etc. Bezüglich dieser einmaligen Leistungen verbleibt es bei den alten Regelungen. 

Nicht ausgeschlossen sind auch Kündigungen, die auf anderen Gründen als der Nichtzahlung der Miete beruhen (zum Beispiel eine Kündigung der Wohnung wegen Eigenbedarfs etc.). Diese Kündigungen können vom Vermieter weiterhin nach den alten Regelungen auch in der „Corona-Zeit“ erfolgen. 

3. Kündigungsschutz gilt nur bei Nichtzahlung wegen Corona

Die Nichtzahlung der Miete muss auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruhen (Kausalität). Der Gesetzgeber wollte gerade die Folgen der Pandemie abschwächen. Es obliegt dem Mieter, die Kausalität zwischen der COVID-19-Pandemie und der Nichtzahlung der Miete glaubhaft zu machen. Hierfür kann er zum Beispiel Nachweise über staatliche Hilfen, Bescheinigungen des Arbeitgebers, Lohnabrechnungen, behördliche Anordnungen bezüglich der Einschränkung seines Gewerbebetriebes etc. vorlegen.

4. Kündigungsschutz gilt nur bei Nichtzahlung zwischen dem 01.04.2020 und dem 30.06.2020

Privilegiert sind lediglich die Mieten, die zwischen dem 01.04.2020 und dem 30.06.2020 fällig werden. Nur wenn der Mieter diese Mieten nicht aufgrund der Auswirkungen der COVID-19-Pandemie bezahlen kann, ist eine Kündigung des Vermieters deswegen gemäß Art. 240 § 2 Abs. 1 EGBGB ausgeschlossen.

Kein Kündigungsschutz vor dem 01.04.2020

Damit ist klar: 

Hat der Mieter bereits Mieten, die vor dem 01.04.2020 fällig geworden sind (also zum Beispiel die Mieten für Februar 2020 und März 2020) nicht bezahlt, hilft ihm der Kündigungsausschluss von Art. 240 § 2 Abs. 1 EGBGB nicht weiter. Hier gelten die bisherigen Regelungen, gemäß denen der Mieter mit dem entsprechenden Rückstand gekündigt werden kann. 

Auch kein Kündigungsschutz nach dem 01.07.2020

Darüber hinaus gilt der Kündigungsausschluss von Art. 240 § 2 Abs. 1 EGBGB auch nicht für die Mieten, die nach dem 30.06.2020 fällig werden (also zum Beispiel die Miete für Juli 2020, die Miete für August 2020 usw.). Auch hier gelten die bisherigen Regelungen, gemäß denen der Mieter mit dem entsprechenden Rückstand gekündigt werden kann. Der Gesetzgeber hätte die Möglichkeit gehabt, die Sonderregelung von Art. 240 § 2 Abs. 1 EGBGB für Mieten bis zum Fälligkeitszeitraum 30.09.2020 auszudehnen. Er hat davon jedoch ausdrücklich keinen Gebrauch gemacht.

Im Ergebnis hat der Mieter daher seit dem 01.07.2020 äußerste Vorsicht walten zu lassen, wenn er die Miete immer noch nicht oder zumindest noch nicht voll bezahlen kann. Er läuft Gefahr, nicht mehr unter den Schutzbereich der Sonderregelung des Art. 240 § 2 Abs. 1 EGBGB zu fallen und eine Kündigung der Wohnung zu riskieren.

Wichtig ist, dass mit Art. 240 § 2 Abs. 1 EGBGB lediglich nur ein (zeitweiliger) Schutz bezüglich der Kündigung der Wohnung vorgesehen war. Die Pflicht zur Nachzahlung der nicht geleisteten Mieten wurde nicht aufgehoben. Dies bedeutet, dass der Mieter die nicht gezahlten Mieten immer nachbezahlen muss. Bezüglich der Mieten, die im Zeitraum 01.04.2020 bis 30.06.2020 fällig waren, muss die Nachzahlung gemäß Art. 240 § 2 Abs. 4 EGBGB bis spätestens 30.06.2022 erfolgen.

Für weitergehende Fragen zu diesem Thema können Sie sich gerne an uns wenden. Wir bieten Ihnen in unserer Kanzlei Pawlik Rechtsanwälte im Münchner Süden gerne eine Erstberatung hierzu an. Machen Sie doch einfach telefonisch einen Termin mit uns aus.

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